Todos os anos o FIPE/ZAP+ divulga um novo ranking das cidades brasileiras mais caras para se comprar um imóvel. Essa estimativa é uma comparação por metro quadrado, uma forma de definição básica para se ter um comparativo.

De modo geral, essa comparação parece ser muito justa e real. O conceito de preço médio por metro quadrado é, sem dúvidas, ótimo para dar uma certa noção para o consumidor. Mas, por mais útil que seja, sua simplicidade pode ser enganosa e muitos nem se dão conta disso.

Existem peculiaridades locais em cada mercado analisado que, infelizmente, não é levado em consideração, fazendo com que qualquer conclusão comparativa dos preços dos imóveis seja leviana.

Explico: Itapema, em Santa Catarina, por exemplo, é considerada atualmente a quarta cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil (R$ 8.856/m²), de acordo com o último levantamento realizado pelo índice FipeZAP+.

Segundo essa análise, São Paulo (SP) seria a primeira, tendo um custo de R$ 9.708/m², seguida por Rio de Janeiro (RJ) com o valor de R$ 9.650/m² e Balneário Camboriú (SC), cuja estimativa é a de R$ 9.358/m². Entretanto, todas as cidades que estão nessa comparação são mercados que têm o custo de financiamento para imóveis prontos e para o pós-chaves dos imóveis vendidos na planta.

Isso quer dizer que quando um imóvel é comprado na planta e fica pronto ou mesmo comprando um imóvel já pronto o morador (ou investidor) passa a pagar juros do financiamento caso não o quite na escritura do imóvel. Ou quando faz uma negociação direta com a construtora, começa a pagar juros e mais a correção de acordo com o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo.

Só que em Itapema não é cobrado o juros pós-chave. Ali, o custo de capital já está embutido no preço e não é acrescido após a finalização do empreendimento. E é essa a maior questão dessa comparação que, do jeito que está, não é justa.

Se, por exemplo, ao fazer esse cálculo retirarmos o custo de capital embutido de Itapema ou o adicionarmos nas outras cidades do ranking, pelo tempo médio de parcelamento praticado na cidade (120 vezes), é possível mensurar que o metro quadrado da cidade estaria, em média, mais de 20% abaixo do que tem sido divulgado.

Ao fazer a escritura do imóvel nas outras cidades, o cliente irá acrescentar em seu saldo devedor o juros do tempo que financiará, caso não quite. Em Itapema não. Este custo já está dentro do valor negociado, sendo cobrado apenas correção monetária até a quitação completa do imóvel.

Por isso, comparar mercados imobiliários sem realizar uma homogeneização das amostras não é justo nem correto, especialmente quando você leva em consideração o valor final da propriedade em um local específico. O mercado imobiliário no Brasil é muito regional, cada lugar pratica a sua forma de produção.

Nesse caso, o ranking da forma como está, que analisa parâmetros únicos para todos os mercados, não atende às particularidades de cada cidade.

E é essa falta de transparência do nosso mercado imobiliário que torna a compra de um imóvel muito confusa para o consumidor. Afinal, fica difícil entender o que se está pagando, quando nem o próprio setor consegue ter dados reais e concretos.

A burocracia do nosso sistema para quem quer comprar um imóvel e falta de um compartilhamento oficial de informações sobre o setor de imóveis no Brasil acaba afetando, de muitas maneiras, o segmento.

Empreendimentos que têm plantas, localização e valores de construção semelhantes são aqueles que podem ser comparados de forma muito mais justa e clara.

Estimar o valor médio de um imóvel com base em regiões incompatíveis, com outros parâmetros de custo, exige uma análise que vai muito além das cifras. Afinal, são muitos os aspectos que alteram a valorização de uma cidade e, infelizmente, no Brasil ainda falta muito esclarecimento e transparência para conseguirmos avaliar e ter uma comparação adequada.

Para lidar com este desafio, em primeiro lugar, é necessário compreender e divulgar corretamente os critérios de comparação e, assim, seguir buscando soluções mais claras para o consumidor. Não é um caminho simples, mas será o mais correto..

Artigo assinado por Bruno Fabbriani, CEO da BFabbriani incorporadora, que tem como objetivo oferecer soluções inteligentes ao setor imobiliário.

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